La normativa de vivienda está cambiando de nuevo. El 7 de octubre de 2026, se publicaron dos nuevos Decretos-Leyes Reales en el Boletín Oficial del Estado (BOE) que introducen cambios importantes en los contratos de arrendamiento de viviendas. Algunas de las medidas ya están en vigor desde el 8 de octubre, mientras que otras no entrarán en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026.
Estos son principalmente el Real Decreto-Ley 29/2026, que modifica diferentes aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos e incorpora medidas de protección en el ámbito de la vivienda, y el Real Decreto-Ley 28/2026, que se centra especialmente en la estabilidad y prórroga de los contratos de residencia principal.
Pero en la práctica, ¿qué significa todo esto si tienes una vivienda alquilada? ¿Y qué deberías tener en cuenta si tienes que firmar un nuevo contrato?
Si ya tengo un contrato en vigor, ¿qué cambia?
Una de las novedades más destacadas es la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años en ciertos contratos de residencia principal.
La medida afecta a contratos que ya estaban vigentes cuando entraron en vigor los nuevos reglamentos y cuyo periodo obligatorio de prórroga finaliza antes del 31 de diciembre de 2028, así como a ciertos casos de terminación de las prórrogas previstas por el reglamento.
Esta prórroga no significa, por tanto, que todos los contratos de alquiler se prorroguen automáticamente dos años. Es necesario analizar cada contrato y comprobar si se cumplen los requisitos legales. Entre las condiciones establecidas está que el inquilino esté al día con el pago según los términos previstos en la normativa.
Por lo tanto, en contratos que se acercan a su vencimiento, ya no basta con fijarse en la fecha de finalización que aparece en el documento. Es importante revisar qué régimen jurídico corresponde a él y si puede verse afectado por esta extensión extraordinaria.
La actualización del alquiler también cambia: Otro tema especialmente relevante para los contratos que ya están en vigor es la actualización anual del alquiler. El nuevo marco introduce medidas para actualizar los ingresos hasta el 31 de diciembre de 2027. Entre las novedades se encuentra un límite del 2% cuando no exista un nuevo acuerdo entre las partes, así como otras normas vinculadas al índice de referencia aplicable.
Esto hace especialmente recomendable revisar cada actualización antes de aplicarla. El hecho de que el contrato indique el IPC o un determinado sistema de revisión no significa que el alquiler pueda aumentarse automáticamente sin antes comprobar qué normativas son aplicables en ese momento.
Más cambios en las condiciones de los arrendamientos
El Real Decreto-Ley 29/2026 va más allá de los alquileres y ampliaciones y modifica varios artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Entre los aspectos afectados se encuentran cuestiones relacionadas con contratos temporales, costes de formalización, garantías y depósitos, reparaciones o derechos de preferencia. También se introducen modificaciones relacionadas con los arrendamientos temporales, que deben responder a una causa de temporalidad.
En Cataluña, sin embargo, debemos tener en cuenta que también existen sus propias normativas regionales sobre vivienda, especialmente en lo que respecta a zonas con un mercado residencial tenso, limitaciones de alquileres y contratos temporales. Esto hace aún más importante analizar cada situación individualmente y no aplicar la misma norma a todos los contratos.
¿Y si hacemos un nuevo contrato ahora?
En los contratos nuevos, la revisión previa es especialmente importante. Antes de fijar un alquiler y formalizar el contrato, es necesario comprobar, entre otras cosas, si la propiedad se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, qué alquiler tenía el contrato anterior y qué limitaciones de alquiler son aplicables. La nueva normativa estatal también modifica diferentes aspectos de la regulación de los arrendamientos de viviendas.
También es recomendable diferenciar claramente si se trata de un arrendamiento de una residencia principal o de uno temporal, ya que la normativa establece diferentes reglas.
En otras palabras: hoy más que nunca, no es recomendable reutilizar un contrato antiguo simplemente cambiando los nombres, fechas y el importe del alquiler.
Y cuidado: habrá aún más cambios el 15 de noviembre
Aquí encontramos otra fecha importante: el Real Decreto-Ley 28/2026, también publicado el 7 de octubre, no entra en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026. Este reglamento modifica la duración y el régimen de prórroga de los contratos de arrendamiento de residencias principales y refuerza la estabilidad contractual una vez finalizados ciertos periodos del contrato.
Por lo tanto, a día de hoy, no podemos aplicar estas modificaciones como si ya estuvieran en vigor. Además, debe tenerse en cuenta que los Decretos-Leyes Reales deben pasar por el correspondiente proceso de validación parlamentaria.
Ante los cambios, comprueba antes de firmar: las normativas de alquiler se han vuelto cada vez más complejas y coexisten las normativas estatales y catalanas, las limitaciones específicas en zonas de tensión y los diferentes regímenes según el tipo y la fecha del contrato.
Por lo tanto, antes de actualizar un alquiler, comunicar el final de un contrato, renovarlo o formalizar uno nuevo, es importante revisar cada caso individualmente.
En SisquellaGrup supervisamos los cambios normativos y revisamos cada contrato conforme a la legislación aplicable en todo momento, para que tanto propietarios como inquilinos sean conscientes de sus derechos y obligaciones.
¿Tienes un contrato que termina pronto o necesitas formalizar un nuevo contrato? Consulta con nosotros antes de tomar cualquier medida. Una buena revisión inicial puede evitar muchos problemas más adelante.
